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从“优客工场事件”看联合办公的“二房东”困局

来源:熊出墨请注意编辑:人民头条网2018-12-08 20:13

你永远不知道,明天和意外哪一个会先来临。

今年3月份,优客工场宣布与无界空间合并,投资方表示此举“孕育着无限可能”。而近日,无界空间被曝拖欠业主租金,入驻企业因此受到严重影响,另一边优客工场却迟迟未能给出解决方案。

因为主角是联合办公领域的两家明星公司,这起纠纷引发社会各界广泛关注。与此同时,行业饱受诟病的“二房东”模式也再次被搬到台前。

文:彬彬(熊出墨请注意)

是个例?还是行业隐患?

出现问题的无界空间项目位于北京望京南,该项目总面积3500平米,共有600个工位。

据熊出墨请注意了解,入驻企业按季度预付租金,已经足额缴费至1月14日。而无界空间,自2018年9月起便开始拖欠业主租金。

10月份,入驻企业、业主和无界空间签订三方协议,,明确无界空间应在11月8日之前支付给业主合计301万元。但规定时间已过,无界空间仍拖欠租金271万元,业主采取停水停电的极端催款措施。

从“优客工场事件”看联合办公的“二房东”困局

因工作无法正常开展,被逼无奈,入驻企业只好重复缴纳租金。并且,11月底,优客工场方面还告知入驻企业,决定关停望京南项目。

此事曝光之后,人民头条网财经联系到无界空间联合创始人兼COO韩昕锜,他表示公司目前正在整合,望京南项目拖欠租金一事,需要再跟财务部进一步核实。

韩昕锜口中的合并,开始于今年3月份。当时合并消息一出,优客工场的总估值顺势由90亿上涨至110亿。但是,按照现在情况来看,强强联合并没能达到1+1>2的效果,此前存在的痛点非但没能得到解决,反而有扩大的趋势。

事件持续发酵,不少报道中出现“甩手跑路”、“套现离场”等猜测。12月7日,无界空间官方发布声明,表示“望京南项目的确发生了一些意料之外的问题”,目前“仍在积极处理当中。”

从“优客工场事件”看联合办公的“二房东”困局

熊出墨请注意认为,这起纠纷作为典型的反面教材,既给其他公司以警醒,又一定程度上暴露出联合办公行业难以掩盖的共性问题。

历经为期几年的野蛮生长,业内普遍认为2018年将是联合办公行业的洗牌之年,竞争力不足的公司面临着被并购、出局的风险。头部玩家若跑得太快,暴露出的问题也可能越多。

简而言之,优客工场和无界空间并非个例。那么,其问题到底出在哪?其他公司又要怎样避免类似纠纷再次发生?

奔跑过后一地鸡毛

量变促成质变,优客工场和无界空间拖欠租金一事,并不是某一个环节出了问题,而是多重因素的共同作用最终导致的结果。

首先可能还是企业发展速度比较快带来的一系列连锁反应。优客工场创立于2015年4月,生来就自带明星光环,其创始人是此前万科集团副总裁毛大庆。一路走来,优客工场已经跻身行业领先之列。

从“优客工场事件”看联合办公的“二房东”困局

就在刚刚过去的11月,优客工场完成了2亿美元的D轮融资。对应估值30亿美元,较8月份C轮融资时18亿美元估值大幅增长。而在此之前,优客工场短短三年多时间内已经完成数轮融资。投资方名单囊括红杉资本、创新工场、真格基金、普思资本等知名投资机构。

融资的同时,优客工场还在不停地跑马圈地。官网数据显示,截至目前优客工场开业城市已经达到40座,合作服务商已有1069家。但今年8月份,《中国经营报》记者在实地调查走访之后发现,优客工场“出租运营状况良莠不齐”。有的项目出租率高达95%,有的则仅有75%。行业数据显示,出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。

业内人士透露,自营模式下的联合办公,管理标准较为统一,出租率一般较高且能够保持在相近水平。而优客工场并非如此,通过并购整合,旗下联合办公场区品质、规模参差不齐,会带来更大的运营压力。

拿这次纠纷来说,优客工场3月份就已经宣布和无界空间合并,然而在接受人民头条网财经采访时,韩昕锜依然表示“不同决策成员会有一些信息上的不同步”。另外,入驻企业也向熊出墨请注意表示,优客工场和无界空间并未就拖欠租金问题进行交接。

其次,从整个联合办公行业来看,一众企业仍然处于跑马圈地的关键阶段。位于头部,优客工场长期处于高压状态,不仅要与联合办公鼻祖WeWork博弈,还有提防其他一众虎视眈眈的竞争对手。

从“优客工场事件”看联合办公的“二房东”困局

众所周知,在进军中国市场之前,WeWork在其地区的业务,一直是以自营模式为主。但是2015年入华,与中国本土企业几个回合较量下来,WeWork似乎是领略到了中国特色,开始做出改变。

3月份优客工场合并无界空间,4月份WeWork便宣布合并裸心社,加入“买买买”的队伍。并且加快开辟新办公场区的速度,中国WeWork董事长赵令欢接受《中国企业家》杂志采访时表示,预计2018年底,中国WeWork将运营80处办公地点,实现会员数40000名。

这些都像是无形的鞭子,驱使头部玩家们不断向前,但并购和整合所带来的麻烦也逐渐显露出来。

前景堪忧的“二房东”

纵观联合办公行业真的主流玩家,不难发现,无论是靠地产起家,抑或是聚焦资源和孵化的创投系,实际都是在扮演“二房东”的角色。

毛大庆在2016年底曾对优客工场未来商业模式和盈利方向做出总结,重点包括:生态圈的股权投资,流量搭载和品牌加盟与管理输出。“最终加盟的不仅是店,也不是简单的数据和人,我们还会加盟很多的资产”,毛大庆坚信,联合办公的想象空间巨大,很有可能出现千亿市值的公司。

熊出墨请注意从入驻企业那里得到证实,除了租赁服务之外,其确实还能享受到生活类、法务财务类、金融类等服务。但方向终归是方向,现实情况却是,优客工场场租收益一度占到总收益的90%。去年毛大庆还曾披露出一则数据,优客工场非桌子以外的收入占比仅为8%。

在优客工场官网找到的一份《2018年中国联合办公活力指数报告》显示,优客工场以92.67的高分排在榜首,领先第二名WeWork中国12.37分。

身为第一名的优客工场尚且如此,其他玩家的情况可想而知。但要明确一点,现阶段行业需要“二房东”,但绝不仅只是“二房东”。

SOHO中国董事长潘石屹对这一观点也表达了认同,他认为联合办公第一要选好地段,第二要做好服务,现在全国的联合办公项目,“大概有一半都是瞎胡闹的”。其中,“地段”对应的是“二房东”,“服务”对应的便是支撑公司长远发展的增值服务。

从“优客工场事件”看联合办公的“二房东”困局

2017年,中国联合办公行业市场规模已经达到233.7亿元,出于对未来的看好,艾媒咨询给出预测,今年市场规模将出现159.3%的同比增长,达到606.1亿元。到2022年时,这一数字或将突破4100亿元。

对于任何一家公司来说,这都是极大的机遇。但还是那句话,仅靠“二房东”模式,肯定笑不到最后。优客工场也好,WeWork中国也好,都还有很长一段路要走。

最后回到这次纠纷,有法律人士给出专业意见,优客工场理应支付拖欠租金。《公司法》第一百七十四条明确规定:“公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”

从情理上来看,优客工场应该很快就会有所行动。毕竟,前些日子毛大庆在全球企业社会责任峰会荣获“企业社会责任奖”的消息,现今还展示在优客工场官网资讯首页。


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